خرید خانه در آلمان

کشور آلمان یکی از پیشرفته ترین کشور های جهان به شمار می رود و به عنوان قطب اقتصادی و صنعتی اروپا شناخته شده است. سالانه افراد زیادی از سراسر دنیا، این کشور را برای زندگی و کار انتخاب می کنند و به دنبال مهاجرت به آلمان می باشند. به دنبال مهاجرت این متقاضیان به آلمان، مسئله اسکان و اقامت پیش می آید و افراد تازه وارد نیازمند ملکی برای زندگی خواهند بود. این مسئله علاوه بر سایر عوامل موجود، سبب شده بازار املاک در آلمان به یک بازار پر رونق تبدیل شود. افراد می توانند از طریق خرید خانه در آلمان یک سرمایه گذاری مطمئن در این کشور داشته باشند، چرا که قیمت مسکن در این کشور به نسبت سایر کشور های اروپایی نرخ پایینی دارد و همچنین نرخ وام بانکی برای خرید ملک در کشور آلمان مناسب است. اگر شما هم قصد خرید ملک در این کشور را دارید، می توانید با ما در این مقاله همراه شوید تا به پاسخ سوالات خود در این زمینه دست پیدا کنید.

اگر شما هم قصد مهاجرت، اقامت تحصیلی، کاری یا سرمایه گذاری در کوتاه ترین زمان را دارید، کافیست با شماره 90003515 تماس گرفته تا وکلای مهاجرتی رویال شما را راهنمایی نمایند

چرا خرید ملک در آلمان؟

مهاجرت از طریق سرمایه گذاری در آلمان به دلایل داشتن شرایط مناسب اقتصادی، یکی از بهترین مقاصد برای سرمایه گذاری به شمار می رود. در آلمان ریسک سرمایه گذاری و از دست دادن سرمایه بسیار پایین است و افراد می توانند با خیالی آسوده اقدام به انواع سرمایه گذاری ها از جمله خرید ملک در این کشور نمایند. مطابق قوانین آلمان، هیچ محدودیتی برای خارجی ها در خصوص خرید ملک وجود ندارد و تمام افراد از جمله ایرانی ها چه اقامت این کشور را داشته باشند، چه نداشته باشند، می توانند اقدام به خرید ملک در این کشور نمایند. کشور آلمان پس از کانادا و ایالات متحده، سومین کشور محبوب برای مهاجرت می باشد و یکی از بهترین گزینه ها برای سرمایه گذاری امن و خرید ملک محسوب می شود. در ادامه می خواهیم به برخی از دلایل خرید ملک در کشور آلمان بپرداریم.

سیستم درمان و کیفیت بالای زندگی

یکی از بهترین خدماتی که در کشور آلمان به افراد ارائه می شود، خدمات بهداشتی و درمانی است، به طوری که سیستم درمانی آلمان در کل دنیا معروف است. در کشور آلمان، مراقبت های بهداشتی با استاندارد هایی در سطح بالا ارائه می شود و دسترسی به خدمات درمانی برای تمام افراد وجود دارد. همه ساکنین این کشور بسته به شرایطی که دارند، تحت پوشش بیمه دولتی و یا خصوصی قرار می گیرند و از مراقبت های درمانی بهره مند می شوند.

از طرفی زندگی در آلمان از کیفیت قابل توجهی برخوردار است و سطح رفاه اجتماعی در این کشور بسیار بالا می باشد. نرخ بیکاری و تورم در آلمان پایین است و فرصت های شغلی فراوانی در این کشور وجود دارد، به طوری که هر کس با توجه به مهارتی که دارد می تواند در مناسب ترین شغل فعالیت کند. دانشجویان خارجی نیز پس از اتمام تحصیلات خود می توانند در این کشور مشغول به کار شوند و از درآمد مناسبی برخوردار گردند.

اقتصاد پیشرو و شکوفا

اقتصاد کشور آلمان یکی از بزرگ ترین اقتصاد های جهان به شمار می رود و عدالت اقتصادی که در این کشور وجود دارد، سبب شده همه مردم از این مزایای اقتصادی بهره مند شوند و باعث افزایش علاقه افراد به مهاجرت به آلمان شده است. تولید ناخالص داخلی در آلمان در سال 2021 به 3.84 تریلیون دلار رسید، به طوری که اکنون این کشور در جایگاه چهارمین اقتصاد برتر جهان پس از ایالات متحده، چین و ژاپن قرار گرفته است. آلمان با این اقتصاد پیشرفته و پایدار، شرایطی را فراهم کرده که سرمایه گذاران بتوانند با خیالی مطمئن سرمایه خود را به این کشور بیاورند و کسب در آمد نموده و این سرمایه را افزایش دهند.

صنایع قدرتمند و سودآور

آلمان در رتبه سوم صادرات جهان قرار گرفته است و آمار های به دست آمده ثابت می کند که این کشور کم تر تحت تاثیر بحران های اقتصادی قرار می گیرد. کشور آلمان دارای صنایع قدرتمندی است که از جمله آن ها می توان به صنعت خودرو و ماشین آلات، صنعت هوایی، صنایع مصرفی و خدماتی، صنعت پزشکی و شیمیایی، صنعت منسوجات و … اشاره کرد. با داشتن این صنایع پیشرفته و سودآور، فرصت های شغلی فراوانی در این کشور ایجاد می شود که می تواند متقاضیان خارجی را از سراسر جهان به خود جذب کند. در کشور آلمان تعادل مناسبی بین کار و زندگی وجود دارد و به افراد کمک هزینه های تعطیلات و همچنین معافیت های کاری مناسبی تعلق می گیرد.

مزایا و معایب خرید ملک در آلمان چیست؟

خرید ملک در آلمان مزایای زیادی برای افراد دارد که در ادامه به برخی از این مزایا اشاره می کنیم:

• تبدیل سرمایه با واحد پول ریالی به سرمایه ارزی برای ایرانیان
• امکان خرید خانه در آلمان با وام بانکی با نرخ بهره پایین در حد یک تا 2 درصد
• سرمایه گذاری مطمئن با کم ترین ریسک
• بهره مندی از حساب بانکی بین المللی
• امکان اجاره ملک و دریافت اجاره بها به یورو
• کسب درآمد ارزی در بلند مدت
• امکان بهره مندی از خدمات مستر کارت و ویزا کارت
• امکان زندگی در کشوری با اقتصاد پویا
• پایدار بودن بازار مسکن در آلمان
• سرمایه گذاری پر سود

اگر چه خرید خانه در آلمان، دارای مزایای بسیاری است و افراد زیادی علاقمند به خرید ملک در این کشور می باشند، اما بدون عیب نیز نیست. در صورتی که متقاضیان قصد خرید مسکن در آلمان را دارند، پیش از هر اقدامی باید با معایب خرید خانه در این کشور نیز آشنا شوند، تا بتوانند تصمیم درستی در این خصوص اتخاذ کنند. در ادامه به برخی از معایب خرید ملک در کشور آلمان اشاره می کنیم:

• مالیات های سنگین برای خرید خانه و هزینه های جانبی بالا که عبارتند از : هزینه های ثبت اسناد رسمی و ثبت نام زمین، هزینه های مشاور املاک، هزینه مالیات بر ارزش افزوده، هزینه ارزیابی ملک، مالیات انتقال ملک و مالیات بر املاک و مستغلات
• عدم امکان دریافت اقامت از طریق خرید خانه در آلمان که یکی از مهم ترین معایب این روش سرمایه گذاری به شمار می رود.

شرایط زندگی در آلمان چگونه است؟

• در آلمان پیدا کردن آپارتمان مبله کمی دشوار است و بیشتر آپارتمان ها بدون وسیله به فروش می رسند. هزینه حمل و نقل در آلمان کمی گران است و افراد باید در مورد هزینه حمل و نقل وسایل خود کمی فکر کنند. شاید بهتر باشد به جای جابجایی وسایل، وسیله ای جدید خریداری کنند.
• هزینه اجاره و یا خريد آپارتمان در هامبورگ آلمان و دیگر شهر های بزرگ آلمان همچون برلین و مونیخ بالا تر از سایر شهر های آلمان می باشد.
• مهم ترین کار در آلمان افتتاح حساب بانکی است، چرا که بدون حساب بانکی امکان اجاره مسکن و یا انجام کار های دیگر ممکن نخواهد بود.
• در شهر های بزرگی همچون هامبورگ، فرانکفورت، برلین و یا مونیخ می توان با وسایل حمل و نقل عمومی به راحتی جابجا شد و افراد نیازی به خرید خودرو نخواهند داشت.
• امید به زندگی در کشور آلمان حدود 81 سال است که این عدد یک سال از میانگین امید به زندگی در اروپا بیشتر است.
• هزینه زندگی در شهر های بزرگ آلمان بسیار پایین تر از شهر های مهم اروپا می باشد.
• در صورت نداشتن تسلط بر زبان آلمانی، پیدا کردن کار و یاد گرفتن فرهنگ کسب و کار آلمانی کمی سخت خواهد بود. زمانی که افراد استخدام شدند، 21 درصد از حقوقشان برای بیمه سلامت و بازنشستگی کسر می شود.
• جمعیت آلمان رو به پیری است و افرادی که می میرند کم تر از افرادی هستند که متولد می شوند، از این رو این کشور سالانه به 260 هزار مهاجر خارجی نیاز دارد تا بتواند کمبود نیروی کار خود را جبران کند.
• در صورتی که افراد بخواهند در این کشور رانندگی کنند، باید به صورت قانونی این کار را انجام دهند. شهروندان آمریکایی و کانادایی می توانند با همان گواهینامه آمریکایی و کانادایی خود تا یک سال در آلمان رانندگی کنند ولی پس از گذشت یک سال نیاز به گواهینامه آلمانی خواهند داشت.
• در کشور آلمان نرخ بیکاری کم تر از 3 درصد می باشد.
• مردم آلمان بسیار قانون مند هستند و حساسیت زیادی نسبت به رعایت قوانین دارند. افراد باید وقتی با المانی ها قرار می گذارند به موقع در محل قرار حضور یابند و به طور کلی آداب معاشرت را به طور کامل رعایت کنند.
• کشور آلمان از مناطق گردشگری زیادی برخوردار است، از این رو بیشتر مردم آلمان ترجیح می دهند تعطیلات را در کشور خود بگذرانند.
• درآمد سرانه یک خانوار در آلمان عدد بالایی است و افراد در این کشور می توانند در رفاه کامل زندگی کنند.
• امنیت اقتصادی در آلمان بسیار بالا است به طوری که نرخ مصادره اموال در این کشور 1 درصد می باشد و این به این معنی است که سرمایه گذار خارجی امنیت بالایی خواهد داشت.
• مردم آلمان به قوانین بهداشتی کشور احترام زیادی قائلند و شهر خود را تمیز نگه می دارند.
• در آلمان مردم از امنیت شغلی بالایی برخوردارند و یک کارگر آلمانی دارای امنیت شغلی و درآمد بالا تری نسبت به سایر کشور ها می باشد.
• هر کدام از شهر های آلمان دارای معتبر ترین دانشگاه ها می باشند و بیشتر این دانشگاه ها به زبان انگلیسی تدریس می کنند.
• نرخ تورم سالیانه در کشور آلمان کم تر از 1.6 درصد است.

مراحل خرید ملک در آلمان چیست؟

یکی از مهم ترین چالش های خرید خانه در آلمان این است که افراد بتوانند یک ملک مناسب پیدا کنند. پس از این که متقاضیان یک ملک مناسب یافتند، باید یک فرایند یک ماهه را برای تکمیل معامله پشت سر بگذارند.

1. در گام اول برای خرید خانه در کشور آلمان و قبل از شروع جستجوی آپارتمان، افراد باید مطمئن شوند که آیا واجد شرایط وام مسکن در آلمان می باشند یا خیر. علاوه بر این متقاضیان باید میزان سرمایه خود را برای خرید ملک در این کشور مشخص کنند. تمام هزینه های خرید ملک در کشور آلمان از جمله مالیات انتقال مالکیت و هزینه های اسناد رسمی که به طور کلی حدود 5 تا 15 درصد ارزش ملک را در بر می گیرد، بر عهده خریدار می باشد. اطلاع دقیق از توانایی مالی به افراد کمک می کند که به دنبال ملکی مناسب با بودجه خود بگردند.
2. پس از این که افراد سرمایه خود را بررسی کردند و به یک عدد مشخص رسیدند، باید به دنبال یک مشاور وام رفته و با او در ارتباط باشند. مشاور وام مسکن به افراد در خصوص خرید خانه در آلمان و مقدمات سرمایه گذاری در این کشور کمک می کند. علاوه بر این کارشناسان سرمایه گذاری با توجه به وضعیت شغلی، وضعیت اقامت و … در جستجوی ملک، انتخاب و خرید آن راهنمایی های لازم را به متقاضی ارائه می کنند. مشاوران مسکن در این کشور از متقاضیان پولی دریافت نمی کنند و حق الزحمه خود را از بانک دریافت می کنند.
3. در این مرحله متقاضی باید به دنبال پیدا کردن یک آپارتمان در آلمان باشد. روش های مختلفی برای جستجوی ملک وجود دارد که از جمله آن ها می توان به سایت خرید خانه در آلمان اشاره کرد. وب سایت های معروف Immobilienscout24 و Immowelt برای خرید خانه ایجاد شده اند که متاسفانه هر دوی این سایت ها به زبان المانی می باشند. روش دیگر یافت ملک در آلمان مراجعه به آژانس های املاک می باشد.
4. پس از یافتن آپارتمان مناسب، متداول ترین روش برای خرید آن این است که خریدار آپارتمان مورد نظر را رزرو کند. در آژانس املاک به خریدار فرم رزرو داده می شود که فرد با پرداخت مبلغی حدود 0.5 تا 1 درصد قیمت ملک و پر کردن فرم مربوطه، ملک را به نام خود رزرو کرده و از بازار خارج می کند. دوره رزرو بین 3 تا 5 هفته متغیر است و افراد باید زمان کافی برای نهایی کردن وام مسکن داشته باشند. پس از خرید ملک، هزینه از قیمت ملک و یا کارمزد کارگزار کسر می شود و در صورت انصراف از خرید ملک مورد نظر، هزینه رزرو به شخص خریدار مسترد می گردد.
5. در مرحله بعدی افراد باید یک حساب بانکی افتتاح کنند تا بتوانند وام خود را دریافت نمایند. برای افتتاح حساب، ارائه پاسپورت الزامی است. همچنین افراد باید دارای یک آدرس در آلمان باشند که نیازمند این است که یک نسخه قرارداد خرید ملک را به بانک ارائه دهند. بهتر است قبل از آن که افراد اقدام به رزرو ملک مورد نظر نمایند، با مشاور وام خود مشورت نمایند تا وام آن ها سریع تر آماده شود. متقاضی باید با مشورت با مشاور وام و تجزیه و تحلیل وضعیت شخصی خود، وام مناسب شرایط خود را پیدا کند. در نهایت با توجه به شرایط متقاضی و ارزش گذاری ملک مورد نظر، بانک وامی با بهترین نرخ در اختیار افراد قرار می دهد.

6. پس از رزرو ملک مورد نظر و امضای قرارداد وام، قدم بعدی تنظیم قرارداد خرید خانه در المان می باشد. برای امضای قرارداد، خریدار خانه باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و با حضور فروشنده ملک، قرارداد خرید ملک را امضا نماید. با امضای قرارداد، شخص به عنوان تنها خریدار ملک نام گذاری شده و 16 روز فرصت دارد تا نسبت به ثبت زمین و انتقال عنوان مالکیت اقدام نماید.
7. پس از محضری نمودن مراحل خرید ملک، در مرحله بعدی خریدار باید هزینه های عقد قرار داد ملک را پرداخت نماید. این هزینه ها شامل کمیسیون آژانس املاک، هزینه های دفتر اسناد رسمی و هزینه بسته شدن قرارداد و مالیات انتقال ملک به اداره مالیات خواهد بود.
8. حدود 6 تا 8 هفته پس از امضای قرارداد خرید خانه، خریدار باید مبلغ کامل خرید ملک را پرداخت کرده و به حساب فروشنده واریز نماید. در واقع خریدار بخشی از مبلغی که خودش قرار بود بدهد را پرداخت می کند و مابقی مبلغ یعنی وام، از طرف بانک به صورت مستقبم به حساب فروشنده انتقال خواهد یافت.
9. پس از پرداخت کامل مبلغ ملک و دریافت مبلغ توسط فروشنده، افراد دسترسی کامل را به ملک خواهند داشت و می توانند برای اجاره خانه خود از طریق آژانس املاک اقدام نمایند.
10. حدود 6 تا 10 هفته پس از این که خریدار قرارداد خرید خانه در آلمان را امضا نمود، نامه ای از اداره مالیات مبنی بر پرداخت مالیات ملک خود دریافت خواهد کرد. پس از آن اداره مالیات به دفاتر اسناد رسمی اعلام می کند که این مالیات پرداخت شده است و سردفتر به دفتر ثبت دستور می دهد که عنوان مالکیت ملک را به نام خریدار انتقال دهد.
11. پس از انجام تمامی مراحل بالا، در نهایت خریدار با پرداخت هزینه ثبت زمین به اداره ثبت آلمان، به عنوان مالک رسمی خانه شناخته خواهد شد.

حداقل سرمایه مورد نیاز برای خرید ملک در آلمان و میانگین قیمت املاک چقدر است؟

قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور آلمان یکسان نیست و وضعیت بازار مسکن در غرب آلمان با شرق آن به طور قابل ملاحظه ای تفاوت دارد. فاکتور های متعددی بر قیمت املاک در این کشور تاثیر گذارند که از جمله ان ها می توان به شهر، محله، سن بنا و اندازه خانه و زمین اشاره کرد. قیمت یک خانه معمولی در سال 2022 در کشور آلمان، حدود 320.000 یورو می باشد. در حالت کلی سرمایه لازم برای خرید خانه در المان، حدود 354.000 یورو در سال 2022 تعیین شده است.

قیمت خانه در شهر های کوچک، پایین تر از شهر های بزرگی همچون مونیخ، هامبورگ و فرانکفورت می باشد. مونیخ گران ترین شهر برای خرید خانه می باشد و قیمت هر متر مربع ملک در این شهر حدود 9.053 یورو می باشد. این در حالی است که قیمت هر متر مربع خانه در برلین به طور میانگین حدود 5.836 یورو است. با وجود این که برلین پایتخت کشور آلمان می باشد، سرمایه لازم برای خرید خانه در آن نصف شهر مونیخ است. در ادامه میانگین قیمت هر متر مربع خانه در شهر های مختلف آلمان به صورت جدولی آورده شده است:

هزینه های قابل پرداخت برای خرید ملک در آلمان چیست؟

نکته قابل توجهی که برای خرید خانه در آلمان وجود دارد این است که هزینه خرید ملک فقط به مبلغ ملک ختم نمی شود و افراد باید علاوه بر آن، هزینه های دیگری را هم پرداخت کنند. متقاضیان خرید ملک باید بدانند که برای خرید خانه، هزینه هایی همچون مالیات، مشاور املاک، هزینه های دفتر اسناد رسمی و … نیز مطرح می شود. به این هزینه ها در آلمان closing fees یا همان هزینه های خرید گفته می شود که حدود 15 درصد از قیمت خرید خانه را در بر می گیرد. در ادامه به توضیحات بیشتری در مورد این هزینه ها خواهیم پرداخت.

هزینه های ثبت اسناد رسمی و ثبت نام زمین

در صورت توافق خریدار و فروشنده با قیمت خرید ملک، تنظیم قرارداد در یک دفتر اسناد رسمی با حضور سردفتر انجام می شود. انجام این کار به نفع هر دو طرف به خصوص خریدار می باشد، چرا که طرفین با خیالی آسوده و با اطمینان از این که معامله طبق قانون انجام می شود، اقدام به تنظیم قرارداد می نمایند. هزینه هایی که در دفتر اسناد باید پرداخت شود شامل تهیه قرارداد، مذاکرات، مراسم امضای قرارداد و ورود به ثبت زمین خواهد بود. به طور کلی این هزینه ها حدود 2 درصد از قیمت فروش ملک می باشد. پرداخت هزینه های ثبتی ملک در کشور آلمان، یکی از الزامات قانونی در خصوص شرایط خرید خانه در آلمان می باشد.

هزینه های مشاور املاک

در صورتی که افراد برای یافتن خانه از بنگاه و مشاورین املاک کمک بگیرند، باید هزینه های مشاور املاک را پرداخت کنند. در حال حاضر هیچ قانونی برای دریافت کمیسیون تعیین نشده است و این هزینه در آلمان متغیر است. در حالت کلی طبق عرف، این کمیسیون حدود 3 تا 7 درصد قیمت ملک می باشد. این کمیسیون گاهی توسط خریدار به طور کامل پرداخت می شود و گاهی هم بین خریدار و فروشنده تقسیم می شود. هزینه مشاور املاک یکی از هزینه های پیش رو برای خرید خانه در  کشور آلمان به شمار می رود.

هزینه مالیات بر ارزش افزوده

از دیگر هزینه هایی که متقاضیان خرید خانه در آلمان باید بپردازند، هزینه مالیات بر ارزش افزوده می باشد. افراد با خرید ملک در این کشور باید 19 درصد از مبلغ کل ملک را به عنوان مالیات بر ارزش افزوده پرداخت نمایند.

سایت خرید خانه در آلمان

آیا می خواهید بدانید بزرگترین وب سایت های املاک آلمان کدامند؟ در این قسمت رتبه بندی بهترین وب سایت های های املاک در آلمان بر اساس تعداد بازدیدکنندگان ارائه شده است. به خاطر داشته باشید که آلمان کشوری با 83 میلیون نفر جمعیت است.

پرتال های املاک پیشرو در آلمان عبارتند از:

ImmobilienScout24 با 40 میلیون بازدید در ماه
Immowelt با 15 میلیون بازدید در ماه
Immonet با 10 میلیون بازدید در ماه
WG-Gesucht با 7 میلیون بازدید در ماه

مالیات انتقال املاک

پس از این که خرید ملک نهایی شد، از طرف ایالت فدرالی که ملک افراد در آن واقع شده است صورتحسابی برای خریدار ارسال می گردد. در این صورتحساب از خریدار تقاضای پرداخت مالیات بر انتقال ملک مطرح شده است. مالیات انتقال ملک بسته به ایالت های مختلف، نرخ های متفاوتی دارد و در هر ایالت درصدی از فروش خواهد بود. برای مثال نرخ مالیات انتقال ملک در ایالت باواریا و ساکسونی، 3.5 درصد می باشد، در حالی که این نرخ در ایالت هامبورگ 4.5 درصد خواهد بود. به طور کلی این نرخ بین 3.5 تا 6 درصد از قیمت خرید ملک بوده و خریدار باید آن را بپردازد. هر چه قیمت ملک بیشتر باشد، مالیات انتقال ملک نیز بیشتر خواهد شد. از این رو ممکن است برخی از خریداران به فکر تنظیم قرارداد به قیمت پایین تر از قیمت واقعی بیفتند. توصیه می شود که خریداران تحت هیچ شرایطی این کار را انجام ندهند، چرا که جریمه مالی سنگینی گریبان گیر آن ها خواهد شد. بهتر است برای پرداخت هزینه های انتقال ملک در آلمان، افراد با دفاتر مالیاتی هر ایالت هماهنگ باشند.

هزینه ارزیابی املاک

افراد برای خرید خانه در آلمان باید هزینه ای هم برای ارزیابی ارزش ملک مورد نظر در نظر بگیرند. در صورتی که ارزش ملکی که فرد قصد خرید ان را دارد، بیش از 500.000 یورو باشد، افراد باید برای ارزیابی ارزش ملک، هزینه پرداخت کنند. برای ارزیابی املاک روش های مختلفی وجود دارد که هزینه ای بین 100 یورو تا چند هزار یورو خواهد داشت. به طور کلی نرخ و درصد هزینه های ارزیابی املاک در آلمان توسط مسئولین و مقامات مالیاتی کشور بسته به قیمت ملک مورد نظر محاسبه می شود.

مالیات بر املاک و مستغلات

تمام افرادی که در آلمان صاحب ملک هستند، باید مالیات بر املاک و مستغلات را برای ملک خود پرداخت کنند. این مالیات به صورت سالانه توسط مالکین پرداخت می شود و اداره مالیات محلی (Finanzamt) مسئول جمع آوری آن می باشد. مالیات بر املاک و مستغلات با توجه به ارزش و نوع کاربری ملک مشخص می شود. افرادی که ملک خود را در آلمان اجاره داده اند نیز باید از در آمد حاصل شده، مالیات مورد نظر را پرداخت کنند. مبلغ مالیات بر املاک و مستغلات با نرخ مالیات محلی، سالانه بین 0.26 درصد تا 1 درصد از ارزش ملک خواهد بود.

لازم به ذکر است با توجه به سخت گیری های کشور آلمان در خصوص قوانین مالیاتی، در صورتی که مالیات املاک و مستغلات به موقع پرداخت نشود، خریدار ملزم به پرداخت جریمه نقدی خواهد شد. همچنین ممکن است در خرید و فروش ملک مورد نظر مشکلاتی به وجود آید.

آیا امکان دریافت وام برای تأمین مالی هزینه های املاک در آلمان وجود دارد؟

متقاضیانی که به دنبال دریافت وام برای خرید خانه در آلمان هستند، باید به این نکته توجه داشته باشند که هزینه های املاک و یا closing fees به ندرت توسط بانک های آلمانی از طریق وام پرداخت می شود. در واقع این هزینه ها باید از اعتبارات خود شخص خریدار تامین شوند. با این حال خریداران ملک می توانند وام KfW homeownership را در خواست دهند که مبلغ آن معمولا تا 50.000 یورو خواهد بود. این وام می تواند در تامین closing fees مانند هزینه های دفتر اسناد رسمی و مالیات انتقال املاک مورد استفاده افراد قرار گیرد. لازم به ذکر است این وام از بهره اندکی برخوردار است که حدود 0.95 درصد خواهد بود.

انواع وام های بانکی در آلمان برای خرید خانه

وام های متعددی برای خرید خانه در آلمان وجود دارند که هر کدام شرایط مخصوص به خود را دارند. در این میان برخی وام های مسکن بین شهروندان آلمانی متداول ترند. خریداران ملک باید بسته به شرایط مالی و سایر شرایطی که دارند، در مورد نوع وام دریافتی تصمیم گیری نموده و بررسی کنند که کدام وام مناسب آن ها می باشد و اصلا آیا واجد شرایط وام مورد نظر هستند یا خیر. در این بخش از مقاله می خواهیم به بررسی انواع وام های بانکی در خصوص خرید خانه بپردازیم. با ما در ادامه همراه باشید.

وام مسکن سالانه ( Annuitätendarlehen)

این وام بهره ای با نرخ ثابت دارد و محبوب ترین وام مسکن بین خریداران ملک به شمار می رود. وام مسکن سالانه یا Annuitätendarlehen دارای بازپرداخت 5 تا 35 ساله می باشد و افراد برای باز پرداخت بایستی ابتدا سود بیشتری پرداخت کنند. مبلغ بازپرداختی ماهانه این وام در کل دوره بازپرداخت، عدد ثابتی است و تغییر نمی کند. در واقع افراد در ابتدای پرداخت اقساط، عمدتا بهره وام را پرداخت می کنند و مبلغ کمی مربوط به بازپرداخت وام اصلی می باشد، اما با گذشت زمان و پرداخت اقساط بیشتر، بهره وام کم تر شده و مبلغ پرداختی بیشتر مربوط به اصل وام خواهد بود. در وام مسکن سالانه، مراکز اعطای وام، این امکان را به وام گیرندگان می دهند که مبلغ بازپرداختی هر ماهه را خودشان تعیین کنند. همچنین وام گیرندگان می توانند مبالغی را پرداخت کنند که وامشان سریع تر پرداخت شود.

وام مسکن با بازپرداخت کامل  (Volltilgerdarlehen)

وام مسکن با بازپرداخت کامل، شباهت زیادی به وام مسکن سالانه دارد، به این صورت که فرد وام گیرنده ماهانه یک نرخ ثابت که متشکل از مبلغ بازپرداخت اصلی و بهره وام است را پرداخت می کند. تنها تفاوتی که این وام با وام مسکن سالانه دارد این است که متقاضیان به جای تعیین نرخ بازپرداخت ماهانه خود به عنوان درصدی از کل وام، مدت زمانی را برای باز پرداخت کامل وام مشخص می کنند. از این رو هر چه افراد مدت زمان کوتاه تری را برای بازپرداخت تعیین کنند، مبلغی که باید ماهانه به عنوان باز پرداخت، به بانک پرداخت کنند بیشتر خواهد شد.

وام مسکن با بازپرداخت نهایی    (endfälliges Darlehen)

وام مسکن با بازپرداخت نهایی در کشور آلمان زیاد متداول نمی باشد و معمولا توسط افرادی که قصد خرید خانه در آلمان با هدف اجاره دادن را دارند، دریافت می شود. شیوه بازپرداخت وام در این نوع وام ها به این صورت است که افراد فقط سود وام را به عنوان اقساط ماهانه پرداخت می کنند و اصل پول باقی می ماند. پس از اتمام بازپرداختی های بهره وام، افراد باید مبلغ اصل وام که باقی مانده را به صورت یک جا تسویه نمایند. لازم به ذکر است که افراد غیر آلمانی و مهاجر، برای گرفتن این نوع وام ملزم به پرداخت یک پیش پرداخت زیاد خواهند بود.

وام مسکن ساختمانی (Bausparen)

یکی دیگر از وام هایی که افراد برای خرید خانه در آلمان می توانند دریافت می کنند، وام مسکن ساختمانی یا Bausparen می باشد. این نوع وام ها مربوط به حساب پس انداز متقاضیان وام گیرنده می باشند. وام های مسکن ساختمانی معمولا نرخ بهره پایینی دارند و به صورت بلند مدت در نظر گرفته شده اند. افراد برای دریافت این وام از دو طریق می توانند اقدام کنند. در مدل اول افراد می توانند تا زمانی که واجد شرایط دریافت وام شوند، سرمایه خود را در حساب خود قرار دهند،. در حالت دوم متقاضیان می توانند وام مورد نظر را دریافت کرده و مبلغ بازپرداخت ها را به حساب پس انداز تعیین شده واریز نمایند تا بعدا برای پرداخت وام استفاده شود.

وام مسکن با نرخ متغیر  (variables Darlehen)

نوع دیگری از وام های مسکن در آلمان وجود دارد که بر خلاف وام های سالانه و بازپرداخت کامل که در موردشان صحبت شد، نرخ بهره متغیری دارند. در وام های مسکن با نرخ متغیر هر سه ماه یک بار، نرخ سود وام با توجه به مقررات جدید بانک مرکزی اروپا تغییر می کند. در این نوع وام ها، متقاضیان می توانند با استفاده از نوسانات نرخ بهره در برخی موارد بازپرداخت سریع تری انجام دهند. علاوه بر این متغیر بودن نرخ بهره سبب ایجاد انعطاف خواهد شد و به متقاضیان اجازه می دهد که پرداخت های بیشتری را انجام دهند و یا وام دریافت شده را بدون پرداخت جریمه فسخ نمایند. معمولا وام های مسکن با نرخ متغیر با وام های با نرخ ثابت ترکیب می شوند.

شرایط دریافت اقامت با خرید ملک در آلمان چیست؟

برای خرید خانه در آلمان هیچ محدودیتی از طرف دولت این کشور برای افراد خارجی و مهاجران در نظر گرفته نشده است و همه اشخاص بدون محدودیت می توانند اقدام به خرید ملک در این کشور نمایند. اما نکته قابل توجهی که وجود دارد این است که افراد با خرید ملک در کشور آلمان نمی توانند اقامت این کشور را به دست آورند. اگر چه متقاضیان می توانند به این روش به عنوان یک روش سرمایه گذاری مطمئن نگاه کنند، اما دریافت اقامت از طریق خرید ملک در آلمان، امکان پذیر نخواهد بود. از این رو افراد به عنوان یک سرمایه گذار خارجی باید از روش های دیگری همچون تحصیلی، مهاجرت کاری به آلمان و … اقامت این کشور را دریافت نموده و سپس نسبت به  خرید ملک و مسکن در آلمان اقدام کنند. توصیه می شود قبل از اقدام به خرید خانه به قصد اقامت، حتما با یک وکیل مهاجرت به آلمان مشورت نمایید.

 شرایط الحاق خانواده در روش اقامت خرید ملک در آلمان چیست؟

متقاضیان خارجی می توانند با خرید خانه در آلمان یک ویزای توریستی بلند مدت دریافت کنند. از آن جایی که کشور آلمان به دغدغه و نگرانی افراد نسبت به خانواده خود آگاه است، تمهیدات مناسبی را برای کنار هم بودن خانواده ها فراهم نموده است. به همین دلیل این امکان را در اختیار خریداران خارجی ملک در آلمان قرار داده که بتوانند خانواده خود را نیز همراهشان به آلمان بیاورند. از طریق ویزای توریستی دریافت شده برای خرید ملک در کشور آلمان، افراد می توانند برای همسر و فرزندان زیر 18 سال خود ویزای دریافت کرده و آن ها را همراه خود در المان داشته بشند.

آیا همراه با خرید ملک در آلمان اجازه کار دارد؟

همان طور که در قسمت قبلی به آن اشاره شد، خرید خانه در آلمان نمی تواند سبب اقامت در این کشور شود و اخذ اقامت آلمان از طریق خرید ملک، امکان پذیر نخواهد بود. از این رو افرادی که اقدام به خرید ملک می کنند، اجازه کار در آلمان را نخواهند داشت. برای این که متقاضیان بتوانند در این کشور کار کنند، باید از روش های دیگری همچون ویزای کاری اقدام نمایند. از طریق ویزای کاری افراد می توانند پس از چند سال اقامت در آلمان نسبت به دریافت اقامت دائم آلمان اقدام نمایند.

نحوه دریافت اقامت آلمان از طریق خرید ملک چیست؟

افراد برای خرید خانه در کشور آلمان می توانند ویزای توریستی دریافت کنند و مدت اعتبار این ویزا به گونه ای است که خریداران ملک می توانند بدون نگرانی از اتمام ویزای خود، اقدام به خرید ملک نمایند و مراحل لازم را طی کنند. برای درخواست ویزای توریستی آلمان افراد باید از طریق کنسولگری آلمان اقدام نمایند. خرید خانه در آلمان و اقامت، موضوعی است که بسیاری از متقاضیان خرید ملک به دنبال آن هستند، اما متاسفانه خرید خانه در این کشور جزو روش های اقامتی محسوب نمی شود و افراد تنها می توانند خرید خانه را به عنوان یک روش سرمایه گذاری در نظر بگیرند.

تنها در صورتی می توان از طریق خرید ملک و آپارتمان در آلمان، اقامت این کشور را به دست آورد که خرید ملک در این کشور به عنوان یک بیزینس پلن و طرحی برای تجارت مطرح گردد، که این طرح تجاری نیز باید به تائید دولت آلمان برسد و کشور المان تصدیق کند که ملک خریداری شده در راستای ایجاد کسب و کار و تجارت مورد استفاده قرار خواهد گرفت.

بهترین مناطق برای خرید ملک در آلمان کدامند؟

همان طور که قبلا به آن اشاره شد، هیچ محدودیتی برای خرید خانه در آلمان وجود ندارد و سرایه گذاران خارجی نیز می توانند در این کشور، اقدام به خرید ملک نمایند. خرید ملک می تواند گزینه مناسبی برای سرمایه گذاری در آلمان باشد، مخصوصا اگر فرد خریدار برای مدتی طولانی در آلمان زندگی می کند. افرادی که قصد خرید ملک در این کشور را دارند، باید قبل از اقدام به خرید، از مناطق مناسب برای خرید خانه نیز آگاهی های لازم را کسب نمایند. در واقع برخی از شهر های آلمان از جهت رفاه زندگی، موقعیت های شغلی، رشد اقتصادی و موارد دیگر در جایگاه بهتری قرار دارند.

یکی از این شهر ها، هامبورگ می باشد، که دومین شهر بزرگ آلمان نیز شناخته می شود. این شهر با جاذبه های گردشگری فراوان، همه ساله افراد زیادی را به سمت خود جذب می کند. این امر می تواند سوداوری ناشی از اجاره آپارتمان را در این شهر افزایش دهد. از این رو به افرادی که سرمایه مناسبی برای سرمایه گذاری از طریق خرید ملک را دارند، خرید خانه در هامبورگ پیشنهاد می شود. شهر برلین از دیگر شهر های مناسب برای خرید خانه در آلمان محسوب می شود. برلین به عنوان پایتخت کشور آلمان، بزرگ ترین و پر جمعیت ترین شهر این کشور به شمار می رود. خرید خانه در این شهر نیز به دلیل جمعیت زیاد می تواند سودآوری خوبی در اجاره ملک خریداری شده داشته باشد. از شهر های دیگری که برای خرید خانه در المان گزینه مناسبی هستند می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مونیخ
• فرانکفورت
• لایپزیگ
• کلن
• دوسلدورف
• درسدن
• بن

روند افزایش قیمت خانه در آلمان

قیمت خرید خانه در آلمان بستگی زیادی به شهر های مختلف نیز دارد، به طور مثال قیمت ملک در برلین معمولا به نسبت سایر شهر های کوچک تر 50 درصد گران تر است. در چند سال اخیر قیمت اجاره ها و همچنین خرید مسکن در آلمان به طرز چشم گیری افزایش داشته است. به طوری که در سال های 2016 تا 2023 قیمت اجاره و خرید بین 15 تا 25 درصد افزایش یافته است. به طور کلی روند افزایش قیمت خانه در آلمان به شرایط مختلفی بستگی دارد. به گونه ای که غالبا رشد قیمت در شهر های بزرگ آلمان بیشتر از سایر شهر ها می باشد. دلیل این مسئله هم این است که در چندین سال گذشته، کشور آلمان مهاجران زیادی را به خود جذب کرده و بیشتر این مهاجران قصد زندگی در شهر های بزرگ را داشته اند. از این رو بالا رفتن جمعیت در این شهر ها موجب افزایش تقاضای مسکن و ملک در این شهر ها  گردیده و قیمت ها نیز به دنبال افزایش تقاضا، بیشتر شده است.

از دیگر عوامل تاثیر گذار بر روند افزایش و یا کاهش قیمت خانه در آلمان می توان به عوامل اقتصادی و یا اتفاقات جهانی اشاره کرد. به طوری که با شیوع ویروس کرونا از سال 2019، میزان تقاضای مسکن در آلمان افت کرده و رشد قیمت ها روند نزولی به خود گرفت و این روند تا سال 2021 نیز ادامه داشت، اما از ابتدای سال 2022 میزان رشد قیمت ها مجددا روند صعودی گرفته و در حال حاضر رو به رشد است، اما همچنان نرخ رشد قیمت ها نسبت به سال 2018 پایین تر است.

سخن پایانی

آلمان یکی از بهترین مقاصد برای سرمایه گذاری می باشد و افراد زیادی از سراسر دنیا علاقمند به آوردن سرمایه خود به این کشور هستند. خرید خانه در آلمان یکی از روش های سرمایه گذاری می باشد که با توجه به امنیت اقتصادی موجود در این کشور و قیمت مناسب ملک نسبت به سایر کشور های اروپایی، روش مناسبی به شمار می رود. نکته ای که متقاضیان خرید ملک در این کشور باید توجه داشته باشند این است که اخذ اقامت از این طریق ممکن نخواهد بود و افراد برای دریافت اقامت آلمان باید از راه های دیگری اقدام نمایند. در صورتی که شما هم قصد خرید مسکن در آلمان را دارید، توصیه می کنیم به کارشناسان ما در موسسه مهاجرتی آوام مراجعه نموده و سوالات خود را با آن ها در میان بگذارید.